Об инвестиционной недвижимости

Ответ

 

Телеграм-канал https://t.me/knk_audit Бухучет, налоги, нововведения, прослеживаемость, иностранные компании, сложные случаи

 

 

1. Поскольку здание нового цеха, которое представляет собой объект недвижимости, после его ввода в эксплуатацию будет сдаваться в аренду, то для целей бухгалтерского учета оно будет признаваться инвестиционной недвижимостью.

Если учетной политикой Организации предусмотрена оценка объектов основных средств по переоцененной стоимости, то здание нового цеха, признаваемое инвестиционной недвижимостью, не будет амортизироваться.

Для целей налогового учета здание нового цеха будет признаваться объектом основных средств, стоимость которого погашается посредством начисления амортизации.

Понятие инвестиционной недвижимости нормами НК РФ не предусмотрено.

 

2. Инвестиционная недвижимость должна быть отражена в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности обособленно в составе основных средств.

По нашему мнению, Организация вправе:

- учитывать инвестиционную недвижимость на счете 01 «Основные средства» обособленно и отражать стоимость инвестиционной недвижимости по строке Основные средства с дополнительной расшифровкой данной информации;

- учитывать инвестиционную недвижимость на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», закрепив данный порядок в учетной политике с последующим отражением показателей в Бухгалтерском балансе по строке Доходные вложения в материальные ценности. Данный порядок отражения инвестиционной недвижимости, по нашему мнению, не повлечет искажения бухгалтерской отчетности, однако должен быть раскрыт в учетной политике для целей бухгалтерского учета.

 

3. Если здание нового цеха будет передано в операционную аренду, т.е. экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, будет нести Организация, то в бухгалтерском учете такое здание будет подлежать учету в составе инвестиционной недвижимости обособленно, либо на счете 01, либо на счете 03.

Только в случае заключения договора неопреационной (финансовой) аренды стоимость предмета, переданного в аренду, должна учитываться в качестве чистой инвестиции в аренду.

Обоснование:

Вопрос 1. Будет ли данный объект являться инвестиционной недвижимостью без начисления 02 счета в БУ и НУ?

Бухгалтерский учет

Пунктом 11 ФСБУ 6/2020^[1] введено понятие инвестиционной недвижимости – основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, которые образуют отдельную группу основных средств.

В рассматриваемом нами случае здание нового цеха, которое представляет собой объект недвижимости, после его ввода в эксплуатацию будет сдаваться в аренду.

На основании изложенного, считаем, что здание нового цеха для целей бухгалтерского учета будет признаваться инвестиционной недвижимостью.

На основании  пункта 12 ФСБУ 6/2020 при признании в бухгалтерском учете объект основных средств оценивается по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью объекта основных средств считается общая сумма связанных с этим объектом капитальных вложений, осуществленных до признания объекта основных средств в бухгалтерском учете.

Согласно пункту 13 ФСБУ 6/2020 после признания объект основных средств оценивается в бухгалтерском учете одним из следующих способов:

а) по первоначальной стоимости;

б) по переоцененной стоимости.

Выбранный способ последующей оценки основных средств применяется ко всей группе основных средств.

Таким образом, Организация вправе оценку объектов основных средств осуществлять по переоцененной стоимости.

В силу пункта 27 ФСБУ 6/2020 стоимость основных средств погашается посредством амортизации, если иное не установлено настоящим Стандартом.

Пунктом 28 ФСБУ 6/2020 установлено, что не подлежит амортизации инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости.

Соответственно, если учетной политикой Организации предусмотрена оценка объектов основных средств по переоцененной стоимости, то здание нового цеха, признаваемое инвестиционной недвижимостью, не подлежит амортизации.

Налоговый учет

Понятие инвестиционной недвижимости нормами НК РФ не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях настоящей главы признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой) и используются им для извлечения дохода. Амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.

В силу пункта 1 статьи 257 НК РФ под основными средствами в целях настоящей главы понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.

В рассматриваемом нами случае здание нового цеха имеет срок более использования, превышающий 12 месяцев, его первоначальная стоимость превышает 100 тыс. руб., здание будет использоваться для извлечения дохода – предоставление в аренду.

Следовательно, для целей налогового учета здание нового цеха будет признаваться амортизируемым имуществом – объектом основных средств, стоимость которого погашается посредством начисления амортизации.

Виды имущества, не подлежащие амортизации, перечислены в пункте 2 статьи 256 НК РФ.

Объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности коммерческой организации, предоставляемые в аренду, в данном перечне отсутствуют.

На основании изложенного, считаем, что для целей налогового учета здание нового цеха будет признаваться объектом основных средств, стоимость которого погашается посредством начисления амортизации.

Вопрос 2. Как нужно будет этот объект ставить в БУ (на 01 счет или сразу на 03)?

Как было отмечено нами выше, в силу пункта 11 ФСБУ 6/2020 основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, образуют отдельную группу основных средств (далее - инвестиционная недвижимость).

Таким образом, объекты инвестиционной недвижимости подлежат обособленному учету от объектов основных средств.

Следует отметить, что понятие «доходные вложения в материальные ценности» в стандарте ФСБУ 6/2020 не используется.

В Информационном сообщении Минфина РФ от 03.11.2020 № ИС-учет-29[2] разъяснено следующее:

«…Стандартом введены отдельные новые понятия и нормативно закреплен ряд понятий, традиционно использовавшихся на практике. Среди них:

в) инвестиционная недвижимость - недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости (ранее - понятие инвестиционной недвижимости отсутствовало; основные средства, предназначенные исключительно для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражались в составе доходных вложений в материальные ценности).В связи с введением понятия "инвестиционная недвижимость" понятие "доходные вложения в материальные ценности" не используется применительно к основным средствам….

Уточнены признаки, характеризующие основные средства. В стандарте к ним отнесены:

- наличие материально-вещественной формы (ранее - не формулировался);

- предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана (ранее - отсутствовало указание на возможность использования для охраны окружающей среды);

- предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев (ранее - содержало также указание на то, что организация не предполагает последующую перепродажу объекта);

- способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (обеспечить достижение некоммерческой организацией целей, ради которых она создана).

В составе основных средств обособленно учитываются и отражаются в бухгалтерской отчетности объекты инвестиционной недвижимости…».

Коллегия Налоговых Консультантов – НОМЕР ОДИН в реестре аудиторов ОЗО.  Сопровождаем выездные и камеральные налоговые проверки. Оказываем помощь в решении досудебных и арбитражных споров с налоговой,  минимизируем ущерб от деятельности налоговых органов. ab@knka.ru  +7915-329-02-05

 

 

 

 

 

 

 

На основании изложенного, может сделать вывод о том, что инвестиционная недвижимость должна быть отражена в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности обособленно в составе основных средств, т.е. с применением счета 01 «Основные средства».

Между тем, какие-либо изменения в План счетов и Инструкцию по его применению внесены не были. В установленных формах бухгалтерского баланса также присутствует отдельная строка Доходные вложения в материальные ценности.

Поэтому считаем, что Организация вправе:

- учитывать инвестиционную недвижимость на счете 01 «Основные средства» обособленно и отражать стоимость инвестиционной недвижимости по строке Основные средства с дополнительной расшифровкой данной информации;

- учитывать инвестиционную недвижимость на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», закрепив данный порядок в учетной политике с последующим отражением показателей в Бухгалтерском балансе по строке Доходные вложения в материальные ценности. Данный порядок отражения инвестиционной недвижимости, по нашему мнению, не повлечет искажения бухгалтерской отчетности, однако должен быть раскрыт в учетной политике для целей бухгалтерского учета.

Вопрос 3. Повлечет ли данная операция дополнительные проводки по ФСБУ 25/2018?

В соответствии с пунктом 24 ФСБУ 25/2018[3] объекты учета аренды классифицируются арендодателем на дату, указанную в пункте 6 настоящего Стандарта, в качестве объектов учета операционной аренды или объектов учета неоперационной (финансовой) аренды. Данная классификация производится арендодателем по каждому договору аренды (промежуточным арендодателем - по каждому договору субаренды) с учетом требования приоритета содержания перед формой.

Пунктом 6 ФСБУ 25/2018 установлено, что классификация объектов учета аренды производится на раннюю из двух дат: дату, на которую предмет аренды становится доступным для использования арендатором (далее - дата предоставления предмета аренды), или дату заключения договора аренды.

На основании пункта 25 ФСБУ 25/2018 объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды. Соблюдением указанного условия является любое из следующих обстоятельств:

а) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;

б) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;

в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

г) на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;

д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;

е) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;

ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

В силу пункта 26 ФСБУ 25/2018 объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета операционной аренды, если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель. Соблюдением указанного условия является любое из следующих обстоятельств:

а) срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

б) предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;

в) на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;

г) иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

Таким образом, на дату заключения договора аренды Организации следует классифицировать предмет аренды в качестве операционной или финансовой.

Пунктами 32 и 34 ФСБУ 25/2018 установлено, что в случае классификации объекта учета аренды в качестве объекта учета неоперационной (финансовой) аренды арендодатель признает инвестицию в аренду в качестве актива на дату предоставления предмета аренды.

Связанные с договором аренды затраты арендодателя включаются в чистую стоимость инвестиции в аренду по мере осуществления этих затрат, за исключением случая, указанного в пункте 35 настоящего Стандарта. Справедливая стоимость предмета аренды включается арендодателем в чистую стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды с отнесением указанной стоимости на расчеты с поставщиком (в случае договора лизинга) или с одновременным списанием переданного в аренду актива (в иных случаях, если предмет аренды признавался в составе активов). Образующаяся при этом разница относится на доходы (расходы) периода, в котором признана инвестиция в аренду.

Соответственно, в случае квалификации договора аренды в качестве неопреационной (финансовой) аренды стоимость предмета, переданного в аренду, учитывается в качестве чистой инвестиции в аренду.

На основании пунктов 41 и 42 ФСБУ 25/2018 в случае классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды арендодатель не изменяет прежний принятый порядок учета актива в связи с его передачей в аренду, за исключением изменения оценочных значений.

Доходы по операционной аренде признаются равномерно или на основе другого систематического подхода, отражающего характер использования арендатором экономических выгод от предмета аренды.

Таким образом, при передаче предмета в операционную аренду у арендодателя сохраняется принятый порядок учета предмета аренды.

Применительно к рассматриваемому нами случаю, если здание нового цеха будет передано в операционную аренду, т.е. экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, будет нести Организация, то в бухгалтерском учете такое здание будет подлежать учету в составе инвестиционной недвижимости обособленно, либо на счете 01, либо на счете 03.

Только в случае заключения договора неопреационной (финансовой) аренды стоимость предмета, переданного в аренду, должна учитываться в качестве чистой инвестиции в аренду.

Оказываем помощь в предоставлении услуги экспресс-аудита, и оперативном получении  аудиторского заключения. +7906-045-85-75

Коллегия Налоговых Консультантов, 24 ноября 2022 года

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

Назад в раздел