Об учете инвестиционной недвижимости

К инвестиционной недвижимости может быть отнесена часть здания, используемая для предоставления в аренду. Стоимость инвестиционной недвижимости в этом случае может быть определена пропорционально сдаваемым в аренду площадям.

Если изменится назначение оставшейся части здания – Организация начнет сдавать ее в аренду, то указанную часть здания следует включить в группу «Инвестиционная недвижимость».

Обоснование:

На основании пункта 4 ФСБУ 6/2020 для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками:

а) имеет материально-вещественную форму;

б) предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;

в) предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;

г) способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (обеспечить достижение некоммерческой организацией целей, ради которых она создана).

Согласно пункту 10 ФСБУ 6/2020 единицей учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект основных средств со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплексом конструктивно сочлененных предметов считается один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно. При наличии у одного объекта основных средств нескольких частей, стоимость и сроки полезного использования которых существенно отличаются от стоимости и срока полезного использования объекта в целом, каждая такая часть признается самостоятельным инвентарным объектом.

В соответствии с пунктом 11 ФСБУ 6/2020 для целей бухгалтерского учета основные средства подлежат классификации по видам (например, недвижимость, машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь) и группам.

Для целей настоящего Стандарта группой основных средств считается совокупность объектов основных средств одного вида, объединенных исходя из сходного характера их использования.

Основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, образуют отдельную группу основных средств (далее - инвестиционная недвижимость).

Из приведенных норм следует, что в случае если в отношении отдельных помещений в здании выполняются условия, предусмотренные пунктом 4 ФСБУ 6/2020, то такие помещения должны быть выделены из состава здания в отдельные объекты основных средств и объединены в одну группу «инвестиционная недвижимость».

По нашему мнению, помещения, сдаваемые в аренду, удовлетворяют критериям пункта 4 ФСБУ 6/2020 для учета их в качестве отдельных объектов основных средств.

Порядок определения первоначальной/остаточной стоимости каждого из помещений при выделении его из состава здания в отдельный объект основных средств нормативно не урегулирован ФСБУ 6/2020.

Как указано в пункте 12 ФСБУ 6/2020, первоначальной стоимостью объекта основных средств считается общая сумма связанных с этим объектов капитальных вложений, осуществленных до признания объекта основных средств в бухгалтерском учете.

При этом, по нашему мнению, организация должна применять профессиональное суждение для расчета первоначальной стоимости отдельного помещения.

Следовательно, на наш взгляд, Организация вправе определить стоимость отдельного помещения (комнаты) исходя из соотношения площади помещения к площади здания по формуле:

На основании изложенного, можно сделать вывод о том, что часть здания может быть отнесена к инвестиционной недвижимости, стоимость которой может быть определена пропорционально сдаваемым в аренду площадям.

Согласно пункту 26 ФСБУ 6/2020 в случае изменения назначения оцениваемого по переоцененной стоимости объекта недвижимости таким образом, что этот объект перестает или начинает относиться к инвестиционной недвижимости, балансовая стоимость такого объекта на дату изменения его назначения считается его первоначальной стоимостью.

Из приведенной нормы можно сделать вывод о том, что нормами ФСБУ 6/2020 предполагается включение объекта в группу «Инвестиционная недвижимость» и исключение из нее в случае изменения назначения объекта.

Следовательно, если изменится назначение оставшейся части здания – Организация начнет сдавать ее в аренду, то указанную часть здания следует включить в группу «Инвестиционная недвижимость».

Коллегия Налоговых Консультантов, 28 ноября 2022 года